ఇల్లును విక్రయిస్తున్నారా...? మరి నిబంధనలు తెలుసా...?

అవసరం కోసం లేదా లాభం వస్తుందని ఇల్లు అమ్మకానికి పెట్టవచ్చు. కొనుగోలుదారుడూ రెడీ అయిపోవచ్చు. ఇక రిజిస్ట్రేషనే మిగిలి ఉండవచ్చు. కానీ, ఈ ప్రక్రియ కంటే ముందు చట్టపరమైన నిబంధనలు, బాధ్యతల గురించి తప్పకుండా తెలుసుకోవాలి...? లేకుంటే కష్టాలను ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుంది.

అన్నింటికంటే ముందు క్యాలండర్ ను చూడాలి. ఎందుకంటారా...? తేదీలో తేడా వస్తే పన్ను భారీగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది మరి.! ఓ ఇల్లు కొని మూడేళ్లు పూర్తి కాకముందే విక్రయించారనుకోండి. దానిపై వచ్చిన లాభాన్ని స్వల్పకాలిక మూలధన లాభంగా పరిగణిస్తుంది ఆదాయపన్ను చట్టం. దీనిపై పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇల్లు విక్రయించగా వచ్చిన లాభాన్ని ఆ ఏడాది ఆదాయానికి కలిపి రిటర్నుల్లో చూపించాలి. శ్లాబు రేటు ప్రకారం పన్ను చెల్లించాలి. ఏడాదికి రూ.10 లక్షల ఆదాయం అంతకంటే ఎక్కువ ఉన్న వారు 30 శాతం పన్ను పరిధిలో ఉంటారు. అలాంటి వారు మూడేళ్లలోపు ఇల్లు విక్రయిస్తే వచ్చిన లాభంలో 30 శాతం సమర్పించుకోవాల్సి ఉంటుంది.

అందుకే ఇల్లును కొనుగోలు చేసిన తర్వాత కనీసం మూడేళ్ల పాటు దాన్ని అట్టిపెట్టుకోవాలి. మూడేళ్ల తర్వాత అయితే పన్ను ఉండదా... అంటే ఉంటుంది. కాకపోతే మూడేళ్ల తర్వాత విక్రయంపై వచ్చే లాభాన్ని దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభంగా పరిగణిస్తారు. దీనిపై 20 శాతం పన్ను రేటు పడుతుంది. పైగా మూడేళ్ల పాటు ఉన్న ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావాన్ని కూడా సగటున లెక్కించి దాన్ని కొనుగోలు ధరకు కలుపుకునే వెసులుబాటు ఉంంది. దాంతో లాభం శాతం తగ్గుతుంది. ఫలితంగా పన్ను భారం కూడా తగ్గుతుంది. నిజానికి లాంగ్ టర్న్ కేపిటల్ గెయిన్స్ కింద చాలా రకాల మినహాయింపులను పొందవచ్చు. అదే షార్ట్ టర్మ్ కేపిటల్ గెయిన్స్ పై  ఈ అవకాశం లేదు. దీర్ఘకాల మూలధన లాభం కింద అయితే ఇల్లు నవీకరణకు చేసిన ఖర్చును సైతం మినహాయింపు పొందవచ్చు. నిర్మాణానికి ముందు రుణంపై చెల్లించిన వడ్డీని సైతం మినహాయింపు కోరవచ్చు.

పన్ను భారాన్ని తప్పించుకునేది ఎలా..?  

స్వల్పకాల, దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్ను కట్టకుండా ప్రయోజనం పొందే మార్గాలు కూడా ఉన్నాయి. ఇల్లును విక్రయించగా వచ్చిన మూలధన లాభంతో మూడేళ్ల లోపు తిరిగి మరో ఇల్లు కొంటే పన్ను చెల్లించక్కర్లేదు.  ఇల్లు కట్టుకునేందుకు కావాల్సిన స్థలం, నిర్మాణానికి అయిన అన్ని ఖర్చులూ మొత్తం వ్యయంలో భాగంగానే పరిగణిస్తారు. ఇంటిని విక్రయించడానికి ముందే ఓ ఏడాది దాటకుండా మరో ఇల్లు కొనుగోలు చేసి ఉన్నా ఈ పన్ను భారాన్ని తప్పించుకోవచ్చు. అయితే ఇల్లును విక్రయించే వ్యక్తికి సంబంధించినదే ఆ ఇల్లు కూడా అయి ఉండాలి. నివాస భవనాన్ని విక్రయిస్తే... తిరిగి నివాస భవనం కొనడం ద్వారానే పన్ను మినహాయింపు పొందేందుకు అవకాశం ఉంటుంది.

ఉదాహరణకు రూ.10 లక్షల లాభం వచ్చిందనుకుందాం. ఇందులో రూ.5 లక్షలతోనే మరో ఇల్లు కొన్నారనుకుందాం. అప్పుడు మిగిలిన రూ.5 లక్షలపై దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాల పన్ను వసూలు చేస్తారు. అయితే, ఇందులో రూ.5 లక్షలు పెట్టి కొన్న ఇల్లును మూడేళ్లు కాకముందే అమ్మేస్తే... ఇక అప్పుడు అంతకుముందు ఇంటి విక్రయంపై వచ్చిన లాభానికి ఇచ్చిన పన్ను మినహాయింపు (స్వల్ప కాలిక లాభాన్ని దీర్ఘకాలిక లాభంగా పరిగణించినది)ను ఎత్తేస్తారు. దీంతో ఆ మొత్తం, తాజాగా అమ్మిన ఇల్లుపై వచ్చిన లాభంపైనా స్వల్పకాలిక మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.

దీర్ఘకాల బాండ్లు

ఇల్లు విక్రయించగా వచ్చిన దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలను తిరిగి మరో ఇంటిపై పెట్టడం ఇష్టం లేని వారు పన్ను కట్టకుండా ఉండేందుకు మరో మార్గం కూడా ఉంది. ఆదాయపన్ను చట్టంలోని సెక్షన్ 54ఈసీ కింద ఆ లాభాలను జాతీయ రహదారుల అభివృద్ధి సంస్థ, రూరల్ ఎలక్ట్రిఫికేషన్ కార్పొరేషన్ లేదా ప్రభుత్వం నోటిఫై చేసిన బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు. ఇలా మూడేళ్లు ఇన్వెస్ట్ చేస్తే పన్ను ఉండదు. ఇల్లు అమ్మిన ఆరు నెలల్లోపు ఇన్వెస్ట్ చేస్తేనే ఈ మినహాయింపు లభిస్తుంది. అలాగే గరిష్టంగా రూ.50 లక్షల పెట్టుబడుల వరకే పన్ను మినహాయింపు ఉంటుంది. ఒకవేళ ఇల్లు విక్రయించగా వచ్చిన మొత్తం అంతకంటే ఎక్కువే ఉంటే మిగిలిన మొత్తాలపై పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుందని తెలుసుకోవాలి.

సెక్షన్ 54ఈసీ కింద పన్ను మినహాయింపు అన్నది అసలు పెట్టుబడిపై లేదా లాభంపై పొందవచ్చు. ఈ రెండింటిలో ఏది తక్కువగా ఉంటే దానిపై మినహాయింపు లభిస్తుంది. ఒకవేళ తెలివిగా పన్ను తప్పించుకునేందుకు ఈ బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టి వాటిపై రుణ సదుపాయం పొందితే అంతకుముందు ఇచ్చిన పన్ను ప్రయోజనాలు రద్దవుతాయి. మూడేళ్ల వరకు కొనసాగించడం ద్వారానే పన్ను మినహాయింపులు లభిస్తాయి.

టెక్నాలజీ స్టార్టప్ పై పెట్టుబడితో..

దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలను కేంద్ర ప్రభుత్వం గుర్తించిన టెక్నాలజీ ఆధారిత స్టార్టప్ (నూతన కంపెనీ)లలో పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా పన్ను మినహాయింపు పొందేందుకు ప్రభుత్వం 2016-17 ఆర్థిక సంవత్సరం నుంచి అవకాశం కల్పించింది. టెక్నాలజీ రంగంలో నూతన కంపెనీలకు నిధుల పరంగా సహకారం అందించేందుకు ప్రభుత్వం ఈ నిర్ణయం తీసుకుంది. ఈ నిధులతో సొంతంగా టెక్నాలజీ స్టార్టప్ ప్రారంభించేందుకు పెట్టుబడిగా వినియోగించినా పన్ను మినహాయింపు పొందవచ్చు. కాకపోతే కంప్యూటర్లు, సాఫ్ట్ వేర్ వ్యయంపైనే ఇది లభిస్తుంది.

నష్టాలతో సర్దుబాటు

ఇంటి విక్రయంపై వచ్చిన దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలను ఇతర ఆస్తులపై నష్టాలతో సర్దుబాటు చేసుకునే అవకాశం కూడా ఉంది. ఉదాహరణకు ఒక యువకుడు  రూ.కోటితో ఓ ఇల్లు కొన్నాడు. ఐదేళ్ల తర్వాత దాన్ని రూ.కోటిన్నరకు విక్రయించాడు. అదే సమయంలో షేర్లపై పెట్టుబడి ద్వారా దీర్ఘకాలంలో అతను రూ.30 లక్షలు నష్టపోయాడనుకుందాం. అప్పుడు ఇంటిపై వచ్చిన రూ.50 లక్షల్లో రూ.30 లక్షలను మినహాయించుకోవచ్చు. మిగిలిన మొత్తంపైనే పన్ను పరమైన బాధ్యతలు ఉంటాయి. అదే ఇంటిపై స్వల్ప కాల మూలధన లాభం పొందితే... ఇతర ఆస్తులపై స్వల్పకాలంలో ఎదురైన నష్టాలతో భర్తీ చేసుకునేందుకు అవకాశం ఉంది.

టీడీఎస్ చెల్లించాలి...

రూ.50 లక్షలు అంతకంటే ఎక్కువ మొత్తం విలువతో ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తుంటే... కొనుగోలు దారులే ఆదాయపన్ను శాఖకు టీడీఎస్ ను జమ చేయాల్సి ఉంటుంది. విక్రయదారుడికి చెల్లించే మొత్తం నుంచి ఒక శాతాన్ని మినహాయించి దాన్ని టీడీఎస్ కింద ఆదాయపన్ను శాఖకు చెల్లించాలి. ఈ విషయాన్ని విక్రయదారులు కూడా తప్పకుండా తెలుసుకుని ఉండాలి. కొనుగోలుదారుడు ఒక శాతాన్ని మినహాయించుకుని... దాన్ని ఆదాయపన్ను శాఖకు జమ చేయకుంటే తర్వాత రిఫండ్ క్లెయిమ్ చేసుకునేందుకు అవకాశం ఉండదు.

లావాదేవీ జరిగిన నెల ముగిసిన తర్వాత 30 రోజుల్లోపు టీడీఎస్ జమ చేయాలని ఆదాయపన్ను శాఖ నిబంధనలు చెబుుతున్నాయి. విక్రయదారుడి పాన్ నంబర్ పై టీడీఎస్ ను జమ చేయాలి. విక్రయదారుడు ఈ టీడీఎస్ కు సంబంధించి కొనుగోలుదారుడి నుంచి ఫామ్ 16బీ రూపంలో టీడీఎస్ సర్టిఫికెట్ తీసుకోవాలి. తర్వాత అతడు పన్ను చెల్లించే అవసరం లేకుంటే రిఫండ్ కోసం క్లెయిమ్ చేసుకోవచ్చు.

ఏదీ చేయకుంటే...?

ఇంటిని విక్రయించగా వచ్చిన సొమ్మును ఎందులోనూ పెట్టుబడి పెట్టనట్టయితే ఆదాయపన్ను రిటర్నులు దాఖలు చేసే వరకు బ్యాంకుల్లోని కేపిటల్ గెయిన్స్ అకౌంట్ స్కీమ్ 1988లో డిపాజిట్ చేయాలి. అప్పుడు ఈ నగదును నివాసిత భవనం కోసమే వినియోగించాల్సి ఉంటుంది. అలా చేయనట్టయితే దాన్ని దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్నుగా పరిగణించి పన్ను విధిస్తారు. కేపిటల్ గెయిన్స్ అకౌంట్ స్కీములోని డిపాజిట్లపై ఇతర డిపాజిట్లపై వడ్డీ రేటునే అమలు చేస్తారు. కాకపోతే ఈ వడ్డీపై కూడా పన్ను ఉంటుంది. 

ఇవి గమనించండి...

- పాత ఇల్లును రూ.50 లక్షలకు అమ్మారు. కొత్త ఇల్లును రూ.40 లక్షలకు కొన్నారు. అప్పుడు పన్ను మినహాయింపు రూ.40లక్షలకే ఉంటుంది. మిగిలిన 10 శాతంపైనా పన్ను మినహాయింపు పొందాలంటే దీర్ఘకాల బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టాలి. లేదంటే దీర్ఘకాల నష్టాలు ఉంటే వాటి కింద మినహాయింపు పొందవచ్చు.

- బిల్డర్ మూడేళ్లలోపు నూతన ఇంటిని అందించలేకపోయినా పన్ను మినహాయింపు పొందవచ్చు.

- విలువను ఎలా ఎక్కిస్తారు అంటే... రాష్ట్ర ప్రభుత్వ రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం ప్రకారం ఉన్న విలువ, స్టాంప్ డ్యూటీ ప్రకారం నిర్ణయిస్తారు. రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ రికార్డుల విలువ కంటే తక్కువకు విక్రయించినట్టు  చూపిస్తే ఆదాయపన్ను శాఖ అధికారుల నుంచి అభ్యంతరాలు వ్యక్తం కావచ్చు.

- సెక్షన్ 54 అనేది ఇల్లు విక్రయంపై వచ్చిన దీర్ఘకాల మూలధన లాభంపై పన్ను మినహాయింపు కోసం ఉద్దేశించినది. 54 ఎఫ్ అనేది ఇల్లు కాకుండా ఇతర ఆస్తులపై వచ్చిన దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలపై పన్ను మినహాయింపు పొందేందుకు. మొత్తానికి ఈ సెక్షన్ దీర్ఘకాల లాభాలపై పన్ను మినహాయింపుల కోసం అని అర్థం చేసుకోవాలి. పన్ను మినహాయింపులు ఒక ఇంటికే పరిమితం.

కేపిటల్ గెయిన్స్ ట్యాక్స్

విక్రయించిన ఆస్తిని గతంలో కొనేందుకు వెచ్చించిన మొత్తం, దాన్ని మెరుగుపరిచేందుకు చేసిన ఖర్చు, విక్రయం కోసం అయిన ఖర్చులు మినహాయించాలి. ఇవన్నీ తీసివేయగా మిగిలిన మొత్తంపై పన్ను పడుతుంది. అదే మూడేళ్ల తర్వాత విక్రయించిన ఆస్తిపై ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావాన్ని కూడా మినహాయించుకునే అవకాశం ఉంది. స్వల్ప కాలంలో ఆర్జించిన లాభాలను తమ పన్ను రేటు ప్రకారం పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. దీర్ఘకాలంలో ఆర్జించిన లాభాలపై 20 శాతం పన్ను చెల్లిస్తే సరిపోతుంది.

మూల ధన ఆస్తి అంటే...?

వ్యక్తిగత అవసరాల కోసం లేదా పెట్టుబడుల కోసమైనా కావచ్చు. అన్ని రకాల ఆస్తులు దీని కిందకు వస్తాయి. అంటే ఇల్లు, షేర్లు, బాండ్లు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్ ఇలా. ఏదైనా ఓ ఆస్తిని కొని, దాన్ని విక్రయించారనుకుందాం. కొన్న విలువలో, అమ్మిన విలువ తీసివేయగా మిగిలిందే లాభం లేదా నష్టం.