రూ.2 లక్షలుంటే చాలు... రియల్టీ మార్కెట్ లో లాభాలను పిండుకోవచ్చు

ఎక్కడో పట్టణానికి దూరంగా ఉండే గ్రామానికి వెళితే తప్ప నేడు రూ.2 లక్షల పెట్టుబడికి భూమి వచ్చే పరిస్థితి లేదు. మంచి వృద్ధికి అవకాశం ఉండే రియల్టీ మార్కెట్లో పెట్టుబడి పెట్టాలని చాలా మందికి ఆసక్తి ఉంటుంది. కానీ, భారీ పెట్టుబడి పెట్టేంత శక్తి అందరిలోనూ ఉండదు కదా...? దీంతో మిన్నకుండిపోతుంటారు. కానీ, కేవలం రూ.2 లక్షలుంటే చాలు రియల్టీ మార్కెట్లో పెట్టుబడి పెట్టే అవకాశం ఉంది. అందుకు అవకాశం కల్పించేవే రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ ట్రస్ట్స్ (ఆర్ఈఐటీ). ఈ ఆర్ఈఐటీ లంటే?, ఎలా పనిచేస్తాయ్?, వీటి వల్ల లాభాలు? తదితర వివరాలు తెలుసుకుందాం...

మీ దగ్గర ఓ రూ.10 లక్షలు ఉన్నాయనుకోండి. వాటితో మీరుంటున్న పట్టణంలో, లేదంటే పట్టణానికి వెలుపలో 100 గజాల ప్లాట్ కొనుక్కోవచ్చు. దాంతో ఆ ప్లాట్ కు మీరు యజమాని అవుతారు. అదే ఆర్ఈఐటీ అంటే మీ తరఫున అటువంటి ప్రాజెక్టుల్లో పెట్టుబడి పెట్టే పథకం. ఓ ప్లాట్ కొనుక్కోవాలంటే... ముందు ఏ ప్రాంతంలో కొంటే భవిష్యత్తులో భాగా రేటు పెరుగుతుంది, తక్కువ ధరకు ఎక్కడ అందుబాటులో ఉంది, కొంటున్న స్థలం లేదా ఇంటి డాక్యుమెంట్లు అసలైనవేనా, కాదా, ఇలా ఎన్నో అంశాలను పరిశీలించుకోవాల్సి ఉంటుంది. రిజిస్ట్రేషన్ రుసుములు ఉండనే ఉంటాయి. ఈ తలనొప్పులన్నీ ఆర్ఈఐటీలో ఉండవు.

ఉదాహరణకు రిలయన్స్ ఇండస్ట్రీస్ అనే కంపెనీ ఉంది. దానికి యజమాని ముకేశ్ అంబానీ. ఈ కంపెనీ స్టాక్ ఎక్సేంజ్ లలో లిస్టయి ఉంది. ఈ కంపెనీలో ముకేశ్ అంబానీతో పాటు కోట్ల మంది ఇన్వెస్టర్లు వాటాదారులుగా ఉన్నారు. ఒక్క షేరు (సుమారు రూ.1,200) కలిగి ఉన్న వారు కూడా వాటాదారులే. రిటైల్ దుకాణం నుంచి చమురు వెలికితీత వరకు ఎన్నో వ్యాపారాల్లో ఉన్న ఓ కంపెనీలో కేవలం రూ.1,200 పెట్టుబడి పెట్టి వాటాదారులయ్యే అవకాశాన్ని స్టాక్స్ కల్పిస్తున్నాయి. అలాగే, ఆర్ఈఐటీ.

స్టాక్ మార్కెట్లో నేరుగా ఇన్వెస్ట్ చేయడం తెలియని వారికోసం మ్యూచువల్ ఫండ్స్ ఉన్నాయని తెలుసు కదా. మ్యూచువల్ ఫండ్స్ ఇన్వెస్టర్ల తరఫున స్టాక్స్ లో పెట్టుబడి పెడుతుంటాయి. వచ్చిన లాభాల్లోంచి వ్యయాలు, చార్జీలు మినహాయించుకుని మిగిలిన లాభాలను ఇన్వెస్టర్లకు పంచుతుంటాయి. ఆర్ఈఐటీ కూడా ఇలానే పనిచేస్తుంది. ఇది ఆదాయాన్నిచ్చే రియల్టీ మార్కెట్టో పెట్టుబడులు పెట్టి లాభాలను వాటాదారులకు పంచుతుంది.

ఉదాహరణకు రూ.500 కోట్ల మూలధనంలో ఓ ఆర్ఈఐటీ ప్రజల నుంచి నిధులు సమీకరించినట్టయితే ఆ తర్వాత అది స్టాక్ మార్కెట్లో లిస్ట్ అవుతుంది. ఐపీవోకు వచ్చినప్పుడు ఒక ఇన్వెస్టర్ కనీసం రూ.2 లక్షలు పెట్టుబడి పెట్టాల్సి ఉంటుంది. మ్యూచువల్ ఫండ్స్ యూనిట్ల మాదిరిగానే ఆర్ఈఐటీ కూడా యూనిట్ల చొప్పున ట్రేడ్ అవుతుంది. ఒకరు ఎన్ని యూనిట్లనయినా కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. ఇలా ప్రజల నుంచి సమీకరించిన నిధులను తీసుకెళ్లి కొన్ని రియల్టీ ప్రాజెక్టులపై పెడతారు. వాటి నుంచి వచ్చే లాభాలను వాటాదారులకు డివిడెండ్ రూపంలో పంపిణీ చేస్తారు. లాభాల్లో 90 శాతాన్ని పంపిణీ చేయాలన్నది సెబీ నిబంధన.

ఎప్పుడు కావాలంటే అప్పుడు...
ఆర్ఈఐటీలు స్టాక్ ఎక్సేంజ్ లలో లిస్ట్ అయి ఉంటాయి కనుక షేర్ల మాదిరిగా ఎప్పుడు కావాలంటే అప్పుడు కొనుగోలు, అమ్మకానికి వీలుంటుంది. అదే స్థలాలు, ఇళ్లను ఎప్పుడు కావాలంటే అప్పుడు కొనుగోలు, అమ్మకానికి వీలుండదు. అమ్మకానికి పెట్టాలి. మంచి ధరకు కొనేందుకు ముందుకు రావాలి. అగ్రిమెంట్లు, రిజిస్ట్రేషన్లు గట్రా పూర్తవడానికి చాలా సమయం పడుతుంది. కానీ, ఆర్ఈఐటీలను ఎప్పుడైనా విక్రయించుకోవచ్చు. ఆ తర్వాత రెండు రోజుల్లోపటే నగదు పొందవచ్చు.    

ఆదాయం వస్తున్న ప్రాజెక్టులపైనే
ఇన్వెస్టర్ల నుంచి సేకరించిన నిధులను ఆర్ఈఐటీ నిర్వహణ సంస్థలు ఆదాయాన్నిచ్చే ప్రాజెక్టుల్లోనే పెట్టాల్సి ఉంటుంది. 90 శాతం వరకు నిధులను నిర్మాణం పూర్తయి విక్రయానికి సిద్ధంగా ఉన్న, లీజు ఆదాయాన్నిచ్చే కమర్షియల్ ప్రాజెక్టులు, షాపింగ్ సెంటర్లు, నివాసిత అపార్ట్ మెంట్లు, కార్యాలయాలపైనే పెట్టాల్సి ఉంటుంది. కేవలం 10 శాతం నిధులను భవిష్యత్తులో ఆదాయాన్ని తెచ్చిపెట్టే వాటిలో పెట్టేందుకు వీలుంది. అలాగే, రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కార్యకలాపాలు నిర్వహించే కంపెనీ షేర్లలోనూ ఇన్వెస్ట్ చేయవచ్చు. అద్దెల ద్వారా వచ్చే ఆదాయం, రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులు విక్రయించగా వచ్చే లాభాల్లో 90 శాతాన్ని డివిడెండ్ గా అందించడం జరుగుతుంది.

ఆర్ఈఐటీని చూసేది ఎవరు?
ఓ స్వతంత్ర ధర్మకర్త పర్యవేక్షణలో ఆర్ఈఐటీ పనిచేస్తుంది. ధర్మకర్త విధులు ఏంటన్నది ఆర్ఈఐటీ ట్రస్ట్ పత్రాల్లో పేర్కొన్నారు. చట్టాలకు అనుగుణంగా నడుచుకుంటూ వాటాదారుల హక్కులు, ప్రయోజనాలను పరిరక్షించడం ధర్మకర్త బాధ్యత. ఐపీవోలకు వచ్చిన సమయంలో ఆర్ఈఐటీల్లో పెట్టుబడి పెట్టాలనుకుంటే కనీసం రూ.2 లక్షలు సిద్ధం చేసుకోవాలి. అదే స్టాక్ ఎక్సేంజ్ లలో అయితే కనీస లాట్ రూ.లక్షగా ఉండనుంది. ఏడాదికోసారి ఆర్ఈఐటీల ఇన్వెస్ట్ మెంట్ విలువను మదింపు వేయడం ద్వారా ఎన్ఏవీ విలువను ప్రకటిస్తుంటారు. ఆర్ఈఐటీలు కనీసం రెండు ప్రాజెక్టుల్లో పెట్టుబడి పెట్టాలి. ఒక ప్రాజెక్టులో 60 శాతం మించి నిధులు ఉండరాదు.

ఎక్కడ ప్రారంభం..?
ఆర్ఈఐటీ ముందు అమెరికాలో ప్రారంభం అయింది. ఆదాయాన్నిచ్చే రియల్టీ ప్రాజెక్టుల్లో పెట్టుబడులకు పెట్టేందుకు వీలుగా ఇన్వెస్టర్లకు అవకాశం కల్పించేందుకు వీటిని తీసుకువచ్చారు. ఇది మంచి ఆదరణకు నోచుకుంది. అనంతర కాలంలో సింగపూర్, ఆస్ట్రేలియా, హాంగ్ కాంగ్ వంటి దేశాల్లోనూ వీటిని ప్రారంభించారు. మన దేశంలోనూ వీటిని ఇన్వెస్టర్లకు అందుబాటులోకి తేవాలన్న తలంపుతో సెక్యూరిటీస్ ఎక్సేంజ్ బోర్డు (సెబీ) చర్యలు చేపట్టింది. 2014లోనే ఆర్ఈఐటీలకు సంబంధించిన మార్గదర్శకాలను జారీ చేసింది. కాకపోతే కఠిన నిబంధనల నేపథ్యంలో ఇంతవరకు ఒక్క సంస్థా ముందుకు రాలేదు. ఈ నేపథ్యంలో ఇటీవలే మరోసారి నిబంధనలను సెబీ సరళీకరించింది. దీంతో పలు సంస్థలు ప్రజల వద్ద నుంచి నిధులు సమీకరించేందుకు సెబీ వద్ద దరఖాస్తు చేసుకున్నాయి. వీటిని ప్రోత్సహించేందుకు ఆర్ఈఐటీలు వాటాదారులకు పంపిణీ చేసే డివిడెండ్ పై పన్నును సైతం కేంద్ర ప్రభుత్వం మినహాయింపు కల్పించింది. ఐపీవో ద్వారా రూ.250 కోట్ల వరకు సమీకరించేందుకు సెబీ అనుమతిస్తోంది. కన్సల్టెన్సీ సంస్థ కుష్ మన్ అండ్ వేక్ ఫీల్డ్ అంచనా ప్రకారం దేశీయ వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ఆర్ఈఐటీలకు రూ.3 లక్షల కోట్ల మేర అవకాశాలను కల్పిస్తోంది.

ఆర్ఈఐటీల్లో రకాలు
అంతర్జాతీయంగా మూడు రకాల ఆర్ఈఐటీలున్నాయి. ఈక్విటీ, మార్ట్ గేజ్ , హైబ్రిడ్. ఈక్విటీ ఆర్ఈఐటీలు ప్రధానంగా ప్రాపర్టీల్లో ఇన్వెస్ట్ చేయడం, వాటిని కొనుగోలు చేయడం చేస్తుంటాయి. ఆదాయం ఆస్తులను అద్దెకివ్వడం ద్వారా వచ్చేదే. మార్ట్ గేజ్ ఆర్ఈఐటీలు రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లకు తనఖా రుణాలిస్తాయి. రుణాలపై వచ్చే వడ్డీయే వీటి ప్రధాన ఆదాయం. హైబ్రిడ్ ఆర్ఈఐటీలంటే ఈక్విటీ, మార్ట్ గేజ్ ఆర్ఈఐటీల్లోనూ ఇన్వెస్ట్ చేస్తాయి.

లాభాలు, నష్టాలు...?ఆర్ఈఐటీలు ఇతర ఇన్వెస్ట్ మెంట్ సాధనాల కంటే అధిక డివిడెండ్ ఆదాయాలను ఇచ్చే అవకాశం ఉంటుందని నిపుణులు చెబుతున్నారు. నివాసిత భవనాలపై వచ్చే అద్దె ఆదాయం కంటే వాణిజ్య, కార్యాలయ భవనాలపై వచ్చే అద్దె ఆదాయం దీర్ఘకాలంలో అధికంగా ఉంటుంది.  వీటిలో ఇన్వెస్ట్ చేయడం వల్ల ఆర్ఈఐటీల నుంచి ఏటా అధిక డివిడెండ్ ఆదాయం పొందడమే కాకుండా దీర్ఘకాలంలో అవి కలిగి ఉన్న ప్రాపర్టీల ధరలు పెరగడం ద్వారా ఇన్వెస్ట్ మెంట్ విలువ సైతం పెరుగుతుంది. కానీ, డెలాయిట్ ఇండియా సీనియర్ డైరెక్టర్ హెమల్ మెహతా చెబుతున్న వివరణ ప్రకారం... అద్దె ధరలు 10 శాతం స్థాయిలో ఉన్నాయని, వీటిలోంచి ఆర్ఈఐటీల నిర్వహణ చార్జీలను తీసివేయగా లాభాలు 8 శాతం మించి ఉండనవ్నది మరో విశ్లేషణ.

కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ అంటే ఓ కార్యాలయం, షాపింగ్ లు ఉన్న భవనాన్ని కొనడం సామాన్యుడి వల్ల అయ్యే పని కాదు. ఒకవేళ కొనాలన్నా కమర్షియల్ ప్రాపర్టీకి భారీ మొత్తం అవుతుంది. కానీ, ఆర్ఐఈటీలో రూ.2 లక్షలుంటే సరిపోతుంది. రియల్టీ మార్కెట్ అంటే భారీ పెట్టుబడులు అవసరం. పైగా ఇన్వెస్టర్లకు కనీస లాభాలను పంచి పెట్టాలి. అందుకే కనీసం రూ.2 లక్షలు పెట్టాలన్న నిబంధన తీసుకొచ్చారు. స్వల్ప కాలిక మూలధన లాభాలపై పన్ను 15 శాతం ఉటుంది. రాబడుల విషయంలో రిస్క్ కూడా వుండొచ్చు. రియల్టీ మార్కెట్లు అనూహ్య పరిణామాల కారణంగా కుప్పకూలితే తిరిగి తమ పెట్టుబడులపై రాబడులు అందుకోవడానికి కొన్నేళ్లు పట్టవచ్చు.

రియల్ ఎస్టేట్ మ్యూచువల్ ఫండ్స్
పలు మ్యూచువల్ ఫండ్స్ రియల్టీ ఫండ్స్ ను ఆఫర్ చేస్తున్నాయి. వీటికి, ఆర్ఈఐటీలకు మధ్య ఉన్న తేడా ఏమిటంటే... వీటి దృష్టి మూలధన వృద్ధిపైనే. కానీ, ఆర్ఈఐటీలు అధిక రాబడిపైనే దృష్టి పెడతాయి. తద్వారా ఇన్వెస్టర్లకు అధిక లాభాలను పంచుతుంటాయి. రియల్టీ ఫండ్స్ పథకాలు అభివృద్ధి దశలో ఉన్న రియల్టీ ప్రాజెక్టులపై పెట్టుబడులు పెడతాయి. అవి పూర్తయిన తర్వాత విక్రయం అనంతరం లాభాలను అందుకుంటాయి. అంటే కనీస హామీ మేరకు లాభాలను అందుకోగలవు. కాకపోతే వీటిలో కనీసం ఐదేళ్లపాటైనా పెట్టుబడి పెట్టాలి. మధ్యలో విక్రయించుకోవడం అంత సులభం కాదు. ఆర్ఈఐటీల్లో కనీస పెట్టుబడి రూ.2 లక్షలే. సాధారణంగా భూములపై పెట్టుబడి పెట్టాలన్న ఆసక్తి ఉండి, అంత బడ్జెట్ లేదని భావించే వారు ఎక్కువగా ఆర్ఈఐటీల వైపు మొగ్గు చూపుతారు. దీంతో ఇన్వెస్టర్లకు లిక్విడిటీ ఏర్పడుతుంది. ఎప్పుడు కావాలంటే అప్పుడు నగదు పొందే అవకాశం ఉంటుంది.