ఇల్లు లేదా స్థలం కొనే ముందు పరిశీలించాల్సిన అంశాలివే...!

ఇల్లు అయినా, స్థలం అయినా లక్షల రూపాయలు పోయనిదే వచ్చే పరిస్థితి లేదు. మారుమూల ప్రాంతాల్లోనూ నేడు ఇదే పరిస్థితి ఉంది. మరి ఖరీదైన ఆస్తులను సమకూర్చుకునే విషయంలో ఎంతో ఆచితూచి వ్యవహరించాల్సి ఉంటుంది. ఎన్నో అంశాలను పరిశీలించాలి. నిపుణుల సలహాలు తీసుకోవాలి.
 
ఇల్లు లేదా స్థలాన్ని కొనాలనిపించినప్పుడు ఏ రియల్టీ సంస్థనో, ఏజెంటునో ఆశ్రయించడం సాధారణంగా కనిపిస్తుంది. కస్టమర్లను ఆకట్టుకోవడంలో ఏజెంట్లు, బిల్డర్లు, రియల్టీ డెవలపర్లు మాస్టరేట్ చేసి ఉంటారు. వారు అరచేతిలో వైకుంఠం చూపించి ‘కొంటే ఇదే ప్రాపర్టీని కొనాలి’ అని అనిపించేలా చేయగలరు. అందుకే వారు చెప్పే విషయాల్లోని నిజానిజాలను గమనించి నిర్ణయం తీసుకోవాలి.

ధరలు తగ్గవా..?
రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు ఎప్పటికీ తగ్గేవి కావు. కళ్లు మూసుకుని తీసేసుకోండి. ఇవి ఏజెంట్లు చెప్పే మాటలు. గతంలో స్థలం లేదా ఇల్లు కొన్న అనుభవంతో స్నేహితులు, బంధువులు కూడా ఈ రకమైన సూచనలు చేస్తుంటారు. వారి విషయంలో అది నిజమే కావచ్చు. అలాగని మీ విషయంలోనూ అలానే ఉంటుందని ఎలా చెబుతారు...?  నిజానికి రియల్ ఎస్టేట్ కూడా మిగతా పెట్టుబడి సాధనాల్లాంటిదే. ఎగుడు దిగుళ్లు ఉంటాయి. కాకపోతే ఓ స్టాక్ మార్కెట్ మాదిరిగా, ఓ బులియన్ మార్కెట్ మాదిరిగా రియల్టీ ధరల్లో ఆటుపోట్లు ఎక్కువగా ఉండవు. రియల్టీ ధరలు కొన్ని ప్రాంతాల్లో తగ్గడం కూడా జరుగుతుంది. కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఏళ్ల తరబడి అదే ధరపై పెరగకుండా ఆగిపోతుంది. కొన్ని చోట్ల వేగంగా పెరుగుతుంది. కనుక రియల్టీ ధరలు తగ్గకపోవడం అన్నది పూర్తిగా వాస్తవం కాదు.

దూరంగా వద్దు...
ధర తక్కువగా ఉంటుందని పట్టణానికి కొంచెం దూరంలో తీసుకోవడం ఎంతవరకు సరైనదో ఆలోచించాలి. మనం పని చేస్తున్న ప్రదేశానికి కొంటున్న ఇల్లు లేదా స్థలం (ఆ తర్వాత అందులో ఇల్లు కట్టుకునే అవకాశం ఉంటే) ఎంత దూరంలో ఉందన్నది చూసుకోవాలి. తక్కువ ధరకు వస్తుంది కదా అని దూరంలో కొనుగోలు చేస్తే ఆ తర్వాత నిత్యం కార్యాలయానికి వెళ్లి రావడానికే గంటల తరబడి సమయం, ఎన్నో కిలోమీటర్ల ప్రయాణంతో ఇంధన వ్యయం, షాపింగ్ కోసం, వినోదం ఇతర అవసరాల కోసం తరచూ పట్టణానికి రావడం ఇవన్నీ అదనపు వ్యయాలే.

ధరల తగ్గుదల
కొన్ని ప్రాంతాల్లో ధరలు తగ్గడం కూడా జరుగుతుంటుంది. కనుక కొనే ముందు అక్కడ ధరల తీరుతెన్నుల గురించి విచారణ చేసుకోవాలి. ధరలు తగ్గినప్పటికీ విక్రయించే ఏజెంట్లు లేదా సంస్థలు మాత్రం తమ ప్రాజెక్టున్న ప్రాంతంలో ధరలు తగ్గలేదని చెబుతుంటారు. ఇక కొని అద్దెకి ఇచ్చుకున్నా మంచి ఆదాయం వస్తుందంటూ డెవలపర్లు నమ్మబుచ్చుతుంటారు. కేవలం అద్దెకు ఇవ్వాలన్న ఆలోచనతో ఇన్వెస్ట్ మెంట్ కోణంలో ఆలోచించే వారే ఈ మాటలను పరిశీలించాలి. అందులోనూ బిల్డర్ చెప్పే మాటలు గుడ్డిగా నమ్మకుండా ఆ ప్రాంతంలో అద్దెలు ఏ విధంగా ఉన్నాయో విచారించుకుని నిర్ణయం తీసుకోవాలి.  

పేపర్లలో కనిపించే ప్రకటనల్లో వాస్తవం ఎంత?
బిల్డర్లు, రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు స్క్వేర్ ఫీట్ ఇంతే అంటూ పత్రికల్లో ప్రకటనలు ఇవ్వడం చూసే ఉంటారు. అక్కడి ధరల ప్రకారం ఓ డబుల్ బెడ్ రూమ్ ఇల్లు రూ.42 లక్షలుగా ఉంటుందనుకోండి. తీరా కొనడానికి వెళ్లిన తర్వాత ధర ఇంకా ఎక్కువే ఉండొచ్చు. రూ.50 లక్షలుగా చెప్పినా ఆశ్చర్యపోనక్కర్లేదు. ప్రకటనల్లో ఇచ్చే ధరకు ఇంకా అదనపు ధరలు కూడా ఉంటాయి. ప్రకటనల్లో చరరపు అడుగు ధరను పేర్కొంటారు. కానీ ఎన్ని చదరపు అడుగుల్లో ఉన్నదీ వెల్లడించరు. పార్కింగ్ కు అదనం, క్లబ్ మెంబర్ షిప్ అదనం, ప్రాజెక్టులో నచ్చిన చోట ఎంచుకుంటే ఆ చార్జీలు అదనం.. ఇలా ఎన్నో ఉంటాయి. పైగా ధర ఎక్కువగా చెబుతున్నారేంటని ప్రశ్నించారనుకోండి... తీసుకెళ్లి వెంచర్ లో ఓ మూలనున్న ఫ్లాట్ చూపిస్తారు. సాధారణంగా బ్రోచర్లలో సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా గురించి పేర్కొంటుంటారు. మెట్లు, ఇంటి ముందు ఆవరణ వంటి కామన్ ఏరియా విస్తీర్ణం కూడా ఇందులో కలసి ఉంటుంది.. సూపర్ బిల్టప్ ఏరియాలో కార్పెట్ ఏరియా 30 శాతం తక్కువగా ఉంటుందని అనుకోవచ్చు. ఉదాహరణకు రెండు పడకగదుల ఫ్లాట్ 1,000 చదరపు అడుగులు ఉంటే వాస్తవ నివాసిత ఏరియా 700-750 చదరపు అడుగుల మేరే ఉంటుంది.
భవిష్యత్తులో ఆ ప్రాంతంలో కొత్తగా రానున్న సంస్థలపై అంచనా వేసుకోవాలి.

ఆలోచించుకుంటా... అంటే?
రకరకాల ధరలు, వ్యవహారం నచ్చక తిరిగొస్తున్నారనుకోండి... అప్పుడు బిల్డర్ చెప్పే మాటలు మరో రకంగా ఉంటాయి. దాదాపుగా అన్ని ఫ్లాట్స్ అమ్ముడుపోయాయని, కేవలం కొన్నే మిగిలున్నాయని, మరికొన్ని రోజుల్లో అవి కూడా ఉండవని, ధరలు పెరిగిపోతున్నాయన్న మాటలు వినిపిస్తాయి. కానీ, ఈ మాటల చట్రంలో పడిపోవద్దు.

శాంపిల్ వేరు... అసలు వేరు
నిర్మాణ స్థలంలో చూపించిన నమూనా ఫ్లాట్, చివర్లో మీకు అప్పగించే ఫ్లాట్ ఒకేలా ఉండకపోవచ్చు. నమూనా ఫ్లాట్ ను బిల్డర్లు చాలా అద్భుతంగా తీర్చిదిద్దుతారు. చేయి తిరిగిన నిపుణులతో సరిగ్గా ఏవి ఎక్కడ అమర్చాల్లో అక్కడ ఏర్పాటు చేయిస్తారు. దాంతో చూడముచ్చటగా ఉంటుంది. ఉదాహరణకు నమూనా ఫ్లాట్ ను బిల్డర్లు ఖాళీగా చూపించరు. మంచి ఫర్నిచర్, తళతళ మెరిసే టైల్స్, చక్కని కప్ బోర్డులు, ఖరీదైన పంపులు, పంపు సెట్లు ఇలా ఏది చూసినా గానీ అహో అనిపిస్తుంది. దాంతో కొనుగోలు దారులు ముగ్ధులై బుక్ చేసేసుకుంటారు. కానీ, వాస్తవానికి బిల్డర్ మీకు ఆ తరహా ఫ్లాట్ ను మాత్రమే స్వాధీనం చేస్తాడు. అంటే అంతటి విస్తీర్ణంలో, మోడల్ అలా ఉంటుందే గానీ అటువంటి ఫర్నిచర్, ఫిట్టింగ్స్ ఉండవు. బిల్డర్ ఇచ్చే పత్రాల్లో ఆర్కిటెక్చరల్ డ్రాయింగ్, కార్పెట్ ఏరియా, తదితర వివరాలుంటాయి. వాటిని చూసుకోవచ్చు.

బిల్డర్లలో ఒప్పందం చేసకునే ముందు పరిశీలించాల్సిన వాటిలో ఆలస్యమైతే పరిహారం చెల్లిస్తారా, లేదా అని. తమ పరిధిలోని లేని కారణాల వల్ల ఆలస్యం అయితే తమకు బాధ్యత లేదంటూ అందులో ఓ నిబంధన జొప్పిస్తారు. కావాలంటే ఎప్పుడైనా కేన్సిల్ చేసుకుని డబ్బులు వెనక్కి తీసుకోవచ్చన్న బిల్డర్ మాటలు నమ్మకూడదు. ఎందుకంటే అందరు బిల్డర్లు, అన్ని సంస్థలూ ఆర్థికంగా పటిష్ఠంగా ఉండాలని లేదు. కనుక ఒకసారి డౌన్ పేమెంట్ చెల్లించేస్తే ఇక అవి తిరిగి రావడం అన్నది దైవాధీనమే. బుకింగ్ కేన్సిల్ చేసుకుంటే వెనక్కి తిరిగి చెల్లించాలన్న నిబంధన ఏదీ లేదు. కొందరు మాత్రం బుకింగ్ ధరలో 10 నుంచి 20 శాతం మినహాయించుకుని మిగతా మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లిస్తుంటారు. అదే చిన్నపాటి బిల్డర్లు అయితే పూర్తిగా వదిలేసుకోవాల్సిందే.

బుకింగ్ చేసుకుంటే రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు మినహాయింపు, మాడ్యులర్ కిచెన్ ఏర్పాటు, కార్లు అందిస్తామంటూ కొన్ని సంస్థలు ఆఫర్ చేస్తుంటాయి. నిజానికి ఇలా ఉచితంగా ఇచ్చే వాటి భారం కూడా ఫ్లాట్ లేదా ఇంటి ధరలో కలిసే ఉంటాయి. బిల్డర్లు కొన్ని బ్యాంకులతో రుణ సదుపాయం కోసం టైఅప్ అవుతుంటాయి. బ్యాంకుతో టైఅప్ అయింది కదా మంచి సంస్థ అనుకోవద్దు. అలాగే, మంచి సరసమైన రేటుకు రుణం లభిస్తుందనీ అనుకోవద్దు. మొదటి సారి ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేసేవారికి చాలా విషయాలు తెలిసి ఉండవు. కనుక అటువంటి వారు ముందుగా ఈ విషయాలు తెలుసుకుంటే నష్టపోకుండా చూసుకోవచ్చు.

లొకేషన్: మీరు ప్రస్తుతం ఉంటున్న పట్టణానికి సమీపంలోనే కాస్త ధర పరంగా అందుబాటులో ఉన్న ప్రాంతంలో కొనుగోలు చేయాలి. అదే సమయంలో ఆ ప్రాంతం మరీ దూరంలో ఉండకుండా చూసుకోవాలి. ఎందుకంటే దగ్గరగా ఉంటే రవాణా పరంగా సౌకర్యంగా ఉంటుంది. పైగా ధర కూడా త్వరగా పెరుగుతుంది.

అద్దె ధర: మీరు ఇల్లు ఏ ప్రాంతంలో అయితే కొనాలని ప్లాన్ చేసుకుంటున్నారో... ఆ ప్రాంతంలో అద్దెలు ఎలా ఉన్నాయో విచారించండి. ఎందుకంటే పెట్టుబడిపై రాబడులు కోరుకునేవారు చూడాల్సిన ముఖ్యమైన అంశం ఇదే. అధిక జనాభా ఉండే ప్రాంతంలో అద్దెల ఆదాయం ఎక్కువగా ఉంటుంది.

రద్దీ ప్రాంతాల్లో వద్దు: పట్టణాలు, నగరాల్లో కొన్ని ప్రాంతాల్లో అత్యంత రద్దీ ఉంటుంది. తరచూ ట్రాఫిక్ జామ్స్, రణగొణ ధ్వనులు ఉండే చోట వాణిజ్య ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేయవచ్చేమోగానీ, నివాసిత భవనం కొనుగోలు సరైన నిర్ణయం కాదు.

బిల్డర్ల చరిత్ర: మీరు కొంటున్న ఫ్లాట్ లేదా ఇల్లు మంచి చరిత్ర ఉన్న బిల్డర్ నిర్మించినది అయితే నిశ్చింతగా కొనుగోలు చేయవచ్చు. గతంలో మంచి ప్రాజెక్టులు చేపట్టడం, సకాలంలో పూర్తి చేయడం, న్యాయపరమైన వివాదాల్లో లేని బిల్డర్ దగ్గర కొనుగోలు చేయడం ఒక విధమైన భరోసా ఉంటుంది.

అన్ని అనుమతులు ఉన్నాయా...: కొనుగోలుకు ముందు అన్ని రకాల పత్రాలనూ సరి చూసుకోవడం అవసరం. మున్సిపల్ అథారిటీ ఆమోదం తెలిపిన పత్రాలు, లేఅవుట్ డిజైన్ అన్నింటి కాపీలు తీసుకోవాలి. ఎందుకంటే, మున్సిపల్ అథారిటీ ఆమోదించిన ప్లాన్ కు బిల్డర్లు మార్పులు చేస్తుంటారు. ఇది నిబంధనల ఉల్లంఘన కిందకే వస్తుంది. పనులు ప్రారంభించేందుకు అనుమతి ఉందా, పర్యావరణ అనుమతి ఉందా, బిల్డర్ అపార్ట్ మెంట్లు లేదా ఇళ్లు నిర్మిస్తున్న స్థలాన్ని కొనుగోలు చేసి, నిర్మాణాలు చేస్తున్నాడా? లేక డెవలప్ చేయడానికి కావాల్సిన హక్కులనే తీసుకున్నాడా? అన్నది విచారించుకోవాలి.

న్యాయసలహా: ప్రాపర్టీ కొనుగోలు ముందు న్యాయసలహా తీసుకుని విక్రయదారుడితో తగిన ఒప్పందం చేసుకోవాలి. సంబంధిత ప్రాపర్టీపై ఎటువంటి వివాదాలు లేకుండా ఉంటేనే ముందుకు వెళ్లాలి. స్థలం టైటిల్ డీడ్ ను లాయర్ కు చూపించి సలహా పొందాలి. రీసేల్ లో భాగంగా ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తున్నట్టయితే ఒకవేళ రుణం కోసం సంబంధిత ప్రాపర్టీని బ్యాంకులో తనఖా పెట్టి ఉన్నారేమో చేక్ చేసుకోవాలి. ఎన్ కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్ తీసుకుని చూసుకోవాలి.

రీసేల్ వేల్యూ: కొనుగోలు చేసే ప్రాపర్టీ ఏదైనా తిరిగి దాన్ని విక్రయించేట్టయితే మంచి ధర పలికేంత సానుకూలతలు ఉండాలి. సాధారణంగా తమ బడ్జెట్ లో వస్తుందా లేదా అన్నదే చూసుకుంటారు ఎక్కువ మంది. సరైన ప్రాంతం, సరైన ప్రాపర్టీ అయితేనే రీసేల్ వేల్యూ లభిస్తుంది. కనెక్టివిటీ మంచిగా ఉండడం ఒక ప్లస్ పాయింట్. ప్రాపర్టీ తీసకుంటున్న ప్రాంతం నుంచి ఆ పట్టణం లేదా నగరంలో ఎక్కడికి వెళ్లాలన్నా సరైన రవాణా సదుపాయాలు ఉండాలి. ముఖ్యంగా రైల్వే స్టేషన్, బస్ స్టేషన్, విమానాశ్రయం వీటన్నింటికీ దగ్గరగా ఉంటే సౌకర్యంతోపాటు ప్రాపర్టీకి మంచి ధర వస్తుంది. ఆ ప్రాంతంలో ఆస్పత్రులు, స్కూళ్లు, బ్యాంకులు, షాప్ లు, రెస్టారెంట్లు, సినిమా హాళ్లు ఇలాంటివి ఉంటే ధర పెరిగేందుకు, మంచి అద్దె వచ్చేందుకు వీలుంటుంది.  

రుణ అర్హత: సొంతంగా ప్రాపర్టీ కొనుగోలుకు సరిపడా పూర్తి బడ్జెట్ ఉంటే ఫర్వాలేదు. లేదంటే రుణం తీసుకోవడం ద్వారా కొనుగోలు చేయవచ్చు. అయితే, రుణానికి అర్హత ఉందా లేదా అన్నది ముందే తెలుసుకోవాలి. రుణానికి అర్హత ప్రధానంగా తిరిగి చెల్లించగల శక్తి. ఆర్జనాశక్తి, అప్పటికే తీసుకున్న రుణాలు, వయసు ఇవన్నీ ప్రధాన పాత్ర పోషిస్తాయి. రుణాలు ఇచ్చే సంస్థలు లోన్ ఎలిజిబులిటీ కేలిక్ లేటర్ ను అన్ లైన్ లో అందుబాటులో ఉంచుతున్నాయి. వాటి ద్వారా రుణం ఎంత మేర లభిస్తుందో తెలుసుకోవచ్చు. అర్హతలు, జారీ చేసే రుణం ఎంత అన్నది బ్యాంకులను బట్టి మారుతూ ఉంటుంది.

ఎన్నో వ్యయాలు: ఏజెంట్లు లేదా బ్రోకర్ల కమిషన్, రుణం తీసుకునేట్టయితే ప్రాసెసింగ్ చార్జీలు, ఆర్కిటెక్చర్ ఎస్టిమేషన్ వ్యయాలు, లాయర్ లేదా నోటరీ చార్జీలు ఇవన్నీ కొనుగోలుకు సంబంధించినవి. మరి ఇల్లు కొన్న తర్వాత మెయింటెనెన్స్, రిపెయిర్ల రూపంలో వచ్చే చార్జీలు ఇవన్నీ చూసుకోవాల్సి ఉంటుంది.

వాణిజ్య ప్రాపర్టీ అయితే...?
 

• ప్రయోజనాలు, ప్రతికూలతల గురించి ఓ పేపర్  పై రాసుకోవాలి. అప్పుడు కానీ, సంబంధిత వాణిజ్య ఆస్తి కొనుగోలు నిజంగా ఉపయోగకరమా, కాదా అన్నది తెలుస్తుంది. కొనుగోలు వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ పన్నుల నుంచి మినహాయింపులు, బీమా ప్రీమియం మినహాయింపులు లభిస్తాయి. అదే సమయంలో వాణిజ్య ఆస్తి కొనడం వల్ల లిక్విడిటీ సమస్య ఏర్పడవచ్చు. మెయింటెనెన్స్, రిపెయిర్లు వంటి ఖర్చులు కూడా ఎదురవుతాయి.
• వాణిజ్య ఆస్తిని కొన్న తర్వాత అట్టే పెట్టుకోవడం కన్నా అద్దెకివ్వడం ద్వారా స్వల్ప కాలంలో ఆదాయాన్ని పొందవచ్చు. దీనివల్ల ఆర్థిక వెసులుబాటు లభిస్తుంది.నిపుణుల సాయం పొందాలి. బ్రోకర్, లాయర్, సర్టిఫైడ్ అకౌంటెంట్ సాయంతో కొనుగోలు చేయడం మంచిది. ప్రాపర్టీ విలువను సరైన విధంగా మదింపు వేసి సూచనలివ్వడంతోపాటు, ఒప్పందాలు, పత్రాల విషయంలో ఏ జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలో వీరు సూచిస్తారు.
• కొనుగోలు చేస్తున్న ప్రదేశం విస్తరణకు అవకాశం ఉండాలి.
• ప్రాపర్టీకి సంబంధించి ఎలాంటి వివాదాలు ఉండరాదు. లేదంటే అవి వ్యాపారంపై ప్రభావం చూపుతాయి.