రీసేల్ ఫ్లాట్ కొనడం ఎంత వరకు లాభం...?

కొత్త ఫ్లాట్ కొనడం, లేదా తిరిగి విక్రయానికొచ్చిన ఫ్లాట్ కొనడం... ఏది లాభదాయకమన్న సందేహం కొందరిని వేధిస్తుంటుంది. బడ్జెట్, ప్రాంతం తదితర అంశాలు ఈ విషయంలో కీలకమవుతాయి. రీసేల్ ఫ్లాట్ చాలా చవగ్గా అమ్మకానికి రావచ్చు. లేదంటే కొత్త ఫ్లాట్ అందుబాటు ధరలో లేకపోవచ్చు. లేదా బడ్జెట్ తగ్గించుకునేందుకు తిరిగి విక్రయానికి వచ్చే ఫ్లాట్ ను కొనుగోలు చేయాలని భావించొచ్చు. లేదా తక్షణమే గృహప్రవేశం చేయాలనుకోవచ్చు. కారణాలు ఏవైనప్పటికీ రీసేల్ ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేయాలని డిసైడ్ అయితే... ముందు తెలుసుకోవాల్సిన విషయాలు కొన్ని ఉన్నాయి.

రీసేల్ యూనిట్స్ అంటే పాతవనే అనుకోవడానికి లేదు. కొత్తగా నిర్మాణంలో ఉన్న ఫ్లాట్ ను ఓ వ్యక్తి కొనుగోలు చేసి అది పూర్తయిన తర్వాత విక్రయానికి పెట్టినా అది రీసేల్ ఫ్లాటే అవుతుంది. అలాగే, నిర్మాణంలో ఉన్నదీ కావచ్చు. నిర్మాణంలో ఉంటే దానిపై ఇంకా అమ్మే వ్యక్తికి పూర్తి హక్కులు రాలేదని అర్థం చేసుకోవాలి. బిల్డర్ కే పూర్తి హక్కులు ఉంటాయి. కాకపోతే సంబంధిత ఫ్లాట్ ను తనకే విక్రయించేందుకు బిల్డర్ తో ఒప్పందం చేసుకుని ఉంటారు. ఇక, రీసేల్ ఫ్లాట్ పాతది కూడా కావచ్చు. ఒకరు కొనుగోలు చేసి తిరిగి విక్రయానికి పెడితే అది రీసేల్ ఫ్లాట్ గానే భావించాలి. ప్రాంతం, ఆ ఫ్లాట్ ను నిర్మించిన కంపెనీ బ్రాండ్ విలువ, ఫ్లాట్ నిర్మించి ఎంత కాలం అయిందన్న అంశాలు ధరలో కీలకం అవుతాయి.

చార్జీలు
20 శాతం డౌన్ పేమెంట్ కింద చెల్లించాల్సి రావచ్చు. రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు, స్టాంప్ డ్యూటీ చార్జీలు, యుటిలిటీ ట్రాన్స్ ఫర్ ఫీజులు, రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్ ఫీజలు, అపార్ట్ మెంట్ సొసైటీ సభ్యత్వ ఫీజు వంటివి ఉంటాయి. అంతకుముందు యజమాని అపార్ట్ మెంట్ అసోసియేషన్ కు బకాయిలు ఉండి ఉంటే అవీ చెల్లించాల్సి రావచ్చు. ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేసే ముందే విద్యుత్ బకాయిలు, ఆస్తి పన్ను బకాయిలు, నీటి పన్ను బకాయిలు లేవని నిర్ధారించుకోవాల్సి ఉంటుంది.

రీసేల్ ఫ్లాట్ కొనడం వల్ల చాలా వరకు డబ్బు ఆదా అవుతుంది. మార్కెట్లో నివాస గృహాలు, స్థలాలు చాలా ఖరీదుగా మారిపోయిన పరిస్థితుల్లో రీసేల్ ఫ్లాట్ ను దాని వయసును బట్టి కొత్త దానితో పోలిస్తే 10 శాతం నుంచి 30 శాతం తక్కువ ధరకే లభించే అవకాశం ఉంటుంది. కొంత మంది ప్రాజెక్టు ప్రారంభంలో ఫ్లాట్ బుక్ చేసుకుని అది పూర్తయిన తర్వాత విక్రయానికి పెడుతుంటారు. ఓ ప్రాజెక్టు పూర్తి కావడానికి మూడు నుంచి ఐదేళ్లు పట్టొచ్చు. ప్రారంభంలో బుక్ చేసుకున్న ధరతో పోలిస్తే పూర్తయిన తర్వాత విక్రయించే ధర 20 నుంచి 30 శాతం వరకు అధికంగా ఉండే అవకాశం ఉంటుంది. ఈ మేరకు లాభపడేందుకు రీసేల్ పెడుతుంటారు. బేరమాడితే కొత్త ఫ్లాట్ ధర కంటే 10  నుంచి 20 శాతం తక్కువకు లభించినా ఆశ్చర్యపోనక్కర్లేదు. అయితే, ఇలా నిర్మాణంలో ఉన్న ఫ్లాట్ ను బుక్ చేసుకుని దాన్ని ఆ తర్వాత మరొకరి పేరిట బదిలీ చేసేందుకు బిల్డర్లు ఫీజులు వసూలు చేస్తుంటారు. చదరపు అడుగుకు రూ.100 నుంచీ ఈ చార్జీ ఉంటుంది. తక్కువ ధరకు బుక్ చేసుకుని చివర్లో తాము విక్రయించే ధర కంటే తక్కువకే విక్రయించడం ద్వారా లబ్ధి పొందే ఇన్వెస్టర్లను నిరుత్సాహపరిచేందుకు ఇలా చేస్తుంటారు. దీని గురించి కూడా విచారించుకోవాలి.

 
చట్టబద్ధత, పత్రాలు
కష్టమైనప్పటికీ, సమయం తీసుకున్నప్పటికీ కొనుగోలు చేస్తున్న ఫ్లాట్ లేదా ఇంటికి సంబంధించి చట్టబద్ధమైన హక్కుల విషయంలో ముందుగా అన్ని వివరాలను తెలుసుకోవాలి. న్యాయ నిపుణులను సంప్రదించాలి. పాత అపార్ట్ మెంట్ కొనే ముందు చట్టపరమైన ప్రక్రియలను కూడా పూర్తి చేసుకోవాలి. విక్రయించే వ్యక్తి ఆ ఫ్లాట్ కు చట్టబద్ధమైన యజమానేనా, కాదా? అన్నది మొట్టమొదట తేల్చుకోవాల్సిన విషయం. హక్కు దారుడే అయినప్పటికీ ఆ ప్రాపర్టీకి సంబంధించిన డాక్యుమెంట్లను రిజిస్ట్రేషన్ రికార్డుల్లో సరిగ్గా నమోదు చేశారా, పేరు, ఇతర వివరాలు సరిగానే ఉన్నాయా? అన్నవి పరిశీలించాలి. రీసేల్ ఫ్లాట్ టైటిల్ డీడ్ ను చాలా స్పష్టంగా రాసుకోవాలి. కొనుగోలు ఒప్పందం, సేల్ డీడ్, అపార్ట్ మెంట్ సొసైటీ నుంచి నిరభ్యంతర పత్రం (ఎన్వోసీ), బిల్డర్ - బయ్యర్ అగ్రిమెంట్ (ఫ్లాట్ నిర్మాణదారుడు, కొనుగోలు దారుడు మధ్య) కాపీ, అప్పటి వరకు ఆ ఫ్లాట్ కు యజమానులుగా వ్యవహరించిన వారి వివరాలు తెలియజేసే లింక్ డాక్యుమెంట్లు అన్నీ అవసరం అవుతాయి.

ఆ ఫ్లాట్ ను యజమాని ఎందుకు విక్రయిస్తున్నారన్న అంశాన్నీ విచారించుకోవాలి. చట్టపరమైన సమస్యలేవైనా ఉంటే వదిలించుకునేందుకు ఆ ఫ్లాట్ ను విక్రయిస్తున్నారా...? దానిపై మరెవరికైనా ఉమ్మడి హక్కులున్నాయా? అన్నవీ చూడాలి. అలాగే, నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్టులో ఫ్లాట్ బుక్ చేసుకుని అది పూర్తి కాకముందే విక్రయిస్తుంటే కారణాలనూ అన్వేషించాలి. బిల్డర్ హామీ ఇచ్చిన మేరకు నిర్మాణం చేయడం లేదా, సకాలంలో పూర్తయ్యే అవకాశాల్లేవా, నాణ్యత విషయంలో రాజీ పడడం జరిగిందా? ఇలాంటి అంశాలేవైనా ఉన్నాయా? అన్నది నిర్ధారించుకోవడం అవసరం.

ఫ్లాట్ పై రుణ బకాయిలు...
కొనుగోలు చేయబోతున్న ఫ్లాట్ లేదా ఇంటిపైన రుణాలు ఏవైనా ఉన్నాయా, లేదా? అన్న అంశం కూడా చూడాలి. సంబంధిత ప్రాపర్టీ కొనుగోలుకు గత యజమానికి బ్యాంకు రుణాన్ని ఇచ్చి ఉంటే మాత్రం బ్యాంకు నుంచి రుణ బకాయిలు లేవంటూ ఎన్వోసీ పత్రాన్ని తీసుకురావాలని కోరాల్సి ఉంటుంది. ఒకవేళ కొనుగోలు చేస్తున్న ఫ్లాట్ బ్యాంకు తనఖాలో ఉంటే మాత్రం... దానిపై ఉన్న రుణం మొత్తాన్ని తీర్చేసిన తర్వాత ఫ్లాట్ డాక్యుమెంట్లను స్వాధీనం చేసేందుకు సమ్మతేనని బ్యాంకు నుంచి ఆమోదాన్ని పొందాల్సి ఉంటుంది.

కొనుగోలుకు రుణం
రీసేల్ ఫ్లాట్ లేదా ఇంటికి బ్యాంకులు, ఆర్థిక సంస్థలు రుణాలిస్తున్నాయి. దీనిపై దివాన్ హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ లిమిటెడ్ (డీహెచ్ ఎఫ్ఎల్) ప్రెసిడెంట్ రాకేశ్ మక్కర్ తెలియజేస్తూ... ‘‘రీసేల్ ఫ్లాట్ లేదా చాలా పాత ఇంటికి రుణాన్నిచ్చే ముందు సాంకేతికంగా ఆ భవనం నాణ్యతను పరిశీలిస్తారు. భవనం స్థితిగతులను పరిశీలించిన తర్వాత సంబంధిత ఆస్తి కొనుగోలుకు ఎంత ఇవ్వాలన్నది నిర్ణయిస్తారు. అయితే, ఈ రుణం సేల్ డీడ్ వ్యాల్యూ కంటే మించకుండా ఉంటుంది. రుణంపై వడ్డీ రేటు అన్నది సంస్థను బట్టి మారుతుంది’’ అని ఆయన తెలియజేశారు

ఏ అంతస్తు నయం...?
0-15 ఏళ్ల వయసున్న రీసేల్ ఫ్లాట్ ను కొనుగోలు చేస్తున్నట్టయితే పై అంతస్తును ఎంచుకోవడమే నయం. అపార్ట్ మెంట్ ను నిర్మించి కొన్నేళ్లయితే డ్రైనేజీ పరంగా లీకేజీలు చోటు చేసుకోవచ్చు. కింద ఫ్లోర్ నిర్మాణంలోనూ మార్పులు జరగొచ్చు. ఈ దృష్ట్యా పై అంతస్తు బెటర్. ఏ విధమైన సమస్యలు ఎదురుకావు. పైగా పట్టణాలు, నగరాల్లో అడుగు కూడా ఖాళీలేకుండా భవనం పక్కనే భవనాలు ఉంటుంటాయి. కనుక కింది అంతస్తులో ఫ్లాట్ తీసుకుంటే తగినంత వెలుతురు ఉండకపోవచ్చు. ఏడాది నుంచి ఐదేళ్ల వయసున్న ఫ్లాట్ ను కొనడం వల్ల ధర, విలువ పరంగా ప్రయోజనం ఉంటుందని నిపుణుల సూచన. గరిష్టంగా 10 ఏళ్ల వయసున్న ఫ్లాట్ ను కూడా కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. అంతకుమించిన వయసుగల వాటిని కొనుగోలు చేయడం లాభసాటి కాదు.

నిర్వహణ
రీసేల్ ఫ్లాట్ విషయంలో మెయింటెనెన్స్ చార్జీల గురించి వాకబు చేయాలి. నిర్మాణపరమైన నాణ్యత కూడా కీలకమే. ఎక్కడైనా నిర్మాణంలో నెర్రులు బారి ఉన్నాయేమో చూడాలి. రిజిస్టర్ డాక్యుమెంట్లలో ఉన్న ప్లాన్ ప్రకారమే ఫ్లాట్ ను నిర్మించారా లేదా? అన్నది చెక్ చేయాలి. పాతది అయితే, ఎలక్ట్రికల్ వైరింగ్ తదితర అంశాలను చూసుకోవాలి. ఏమైనా నిర్మాణపరమైన మార్పులు చేయించాల్సిన అవసరం ఉందా, పెయింట్స్ ఇతరత్రా వ్యయాలనూ పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. ఇక, ఆ అపార్ట్ మెంట్ సొసైటీ నిబంధనలు ఏంటన్నదీ తెలుసుకోవాలి. కొన్ని నిబంధనలు మీకు అంగీకారం కాకపోవచ్చు కూడా.

పన్ను ప్రయోజనాలు
రీసేల్ ఫ్లాట్ పైనా పన్ను పరమైన ప్రయోజనాలున్నాయి. రుణం తీసుకుని ఇలా రీసేల్ ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేస్తే (మొదటి సారి సొంతింటి కొనుగోలు)... తిరిగి చేసే చెల్లింపుల్లో సెక్షన్ 80సీ కింద ఏడాదిలో రూ.లక్ష మినహాయింపు, వడ్డీకి చేసే చెల్లింపులపై గరిష్టంగా రూ.లక్షన్నర వరకు పన్ను చెల్లించే పని ఉండదు.

రీసేల్ ఫ్లాట్ కొనుగోలుతో ప్రయోజనాలు
మొదటి సారి విక్రయమవుతున్న ఫ్లాట్ తో పోలిస్తే ధర తక్కువలో వస్తుంది. వెంటనే ఇంట్లోకి చేరిపోవచ్చు. దీనివల్ల సమయం ఆదా అవుతుంది. నెలనెలా అద్దెంటికి చేసే చెల్లింపులు మిగులుతాయి. కనిపించని చార్జీల భారం ఉండదు. వెంటనే ఇంట్లో చేరిపోతాం గనుక అప్పటి నుంచే పన్ను ప్రయోజనాలకు అర్హత లభిస్తుంది. నిర్మాణంలో ఉన్న ఫ్లాట్ ను కొనుగోలు చేస్తే మెయింటెనెన్స్, పన్ను ఇతరత్రా చార్జీలపై స్పష్టత ఉండదు. కానీ, రీసేల్ ఫ్లాట్ కు సంబంధించి అన్ని చార్జీలు తెలుసుకునే అవకాశం ఉంటుంది.