సొంతింటి కోసం లేదా కారు కోసం లేదా వ్యక్తిగత అవసరం కోసమో రుణం తీసుకుని తిరిగి చెల్లించలేకపోతే ఏంటి పరిస్థితి? ఈ విషయాన్ని ఎప్పుడైనా ఆలోచించారా...? బ్యాంకు ఏ విధమైన చర్యలు తీసుకుంటుంది... రుణ గ్రహీతల ముందున్న ఆప్షన్లు తదితర వివరాల గురించి తెలుసుకుందాం.

సొంతిల్లు అన్నది దాదాపు ప్రతి సగటు వ్యక్తి కల, ఆకాంక్ష. గతంతో పోలిస్తే నేడు రుణంతో ఈ కలను సులభంగా సాకారం చేసుకునే అవకాశాలు వచ్చేశాయి. ఇలా మొదటి సారిగా ఇల్లు సమకూర్చుకుంటున్నప్పుడు తమ దగ్గరున్న పొదుపునంతా బయటకు తీస్తారు. అలాగే, రుణం కూడా అవకాశం ఉన్నంత మేర తీసుకుని మంచి ఇల్లు సమకూర్చుకునేందుకే ఎక్కువ మంది ఇష్టపడుతున్నారు.

మరి ఇంత కష్టపడి ఓ ఇంటి వారైన తర్వాత రుణంపై ఈఎంఐ భారంగా మారితే ఎలా...?. ఇక ఉన్నట్టుండి ఇదే సమయంలో ఉద్యోగం కోల్పోతే, దీర్ఘకాలిక అనారోగ్యం పాలైతే పరిస్థితి ఎలా ఉంటుందో ఆలోచించండి. ఆర్థిక పరిస్థితులు ఒక్కసారిగా తల్లకిందులు అవుతాయి. తీసుకున్న రుణాన్ని చెల్లించలేని పరిస్థితి ఎదురవుతుంది. మరి ఈ సమయంలో ఏంటి తరుణోపాయం అన్నది తెలుసుకోవడం అవసరమే.

చెల్లించకుంటే చిక్కులు
ఆర్ బీఐ మార్గదర్శకాల ప్రకారం గృహరుణం ఈఎంఐ వరుసగా 90 రోజుల పాటు చెల్లించకుంటే ఆ రుణం మొత్తం మొండి బకాయి (ఫలితం లేని ఆస్తి) వర్గీకరణలోకి వెళుతుంది. అప్పుడు బ్యాంకు రుణ గ్రహీతకు లీగల్ నోటీసు పంపిస్తూ మొత్తం బకాయిలను ఒకేసారి చెల్లించాలని అడుగుతుంది. చెల్లించకుంటే చట్టపరమైన చర్యల్ని ప్రారంభిస్తుంది.

మొదటి లీగల్ నోటీసు పంపిన రెండు నెలల తర్వాత (అంటే రుణ వాయిదా చెల్లించకుండా ఐదు నెలలు అయిన సందర్భం) మరో లీగల్ నోటీసు పంపిస్తుంది. అందులో ఇంటికి ఇంత విలువ నిర్ణయించామని, వేలం వేస్తున్నామని తెలియజేస్తుంది. ఇక్కడి నుంచి నెల రోజుల తర్వాత వేలానికి ఓ తేదీని ఖరారు చేస్తుంది. సాధారణంగా గృహ రుణాల్లో మొండి బకాయిలు అనేవి చాలా తక్కువ. కనుక బకాయి పడిన వారిపై బ్యాంకులు వెంటనే చర్యలకు దిగకుండా కొంత కాలం పాటు ఒత్తిడి తెస్తుంటాయి. అప్పటికీ దారికి రాకపోతే చట్టపరంగా వెళ్లడమే వాటి ముందున్న ఏకైక మార్గం.

బ్యాంకు ఏం చేయగలదు...? ఏం చేయలేదు..?
రుణమిచ్చిన సంస్థల ప్రయోజనాల పరిరక్షణకు గాను సర్ఫేసి అనే చట్టాన్ని 2002లో పార్లమెంటు ఆమోదించింది. దీని ప్రకారం రుణం చెల్లించడంలో విఫలమైతే బ్యాంకు తాకట్టులో ఉన్న ఇంటిని జప్తు చేసి తర్వాత విక్రయిస్తుంది. దీంతో తమ బకాయిలను రాబట్టుకుంటుంది. అయితే, దీని కంటే ముందు బ్యాంకులు పలు ప్రత్యామ్నాయాలను కూడా పరిశీలిస్తాయి. సాధ్యమైనంత వరకు రుణ బకాయిలను రాబట్టుకోవడమే వాటి పని. ఇక లాభం లేదనుకున్నప్పుడే ఈ ఆప్షన్ కు వెళతాయి. ఎందుకంటే బ్యాంకుల ప్రధాన వ్యాపారం రుణాలివ్వడం, ఇచ్చిన వాటిని వసూలు చేసుకోవడమే.  

కానీ, ఒకవేళ బ్యాంకు ఇల్లును జప్తు చేసి విక్రయిస్తే అంతటితో తలనొప్పి తీరినట్టు కాదు. ఇల్లును విక్రయించడం వల్ల రుణ బకాయిలకు మించి ఆదాయం వస్తే మిగిలినదంతా బ్యాంకు తన ఖాతాదారుడికే స్వాధీనం చేస్తుంది. ఒకవేళ రుణ బకాయిల మొత్తానికంటే ఇల్లు విక్రయం ద్వారా వచ్చిన ఆదాయం తక్కువ అయితే మిగిలిన బకాయి మొత్తాన్నిరుణ గ్రహీత చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.

ఒకవేళ ఆ ఇంటిని విక్రయించడం వల్ల వచ్చిన లాభాలపై మూలధన లాభాల పన్ను కూడా చెల్లించాల్సి రావచ్చు. కొన్న తేదీ నుంచి 36 నెలల లోపు విక్రయించి, దానిపై లాభం పొందితే (నికర పెట్టుబడి తీసివేయగా వచ్చేది) స్వల్ప కాలిక మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అంటే ఈ లాభాన్ని తమ వార్షిక ఆదాయంలో చూపించి పన్ను వర్తించే ఆదాయంలో ఉంటేనే పన్ను చెల్లించాలి.

కొన్న తేదీ నుంచి మూడేళ్లు నిండిన తర్వాత విక్రయించినట్టయితే వచ్చిన లాభం నుంచి ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావాన్ని మినహాయించుకోవచ్చు. దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాల పన్ను భారం లేకుండా కేంద్ర ప్రభుత్వ పన్ను ఆదా బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్ చేస్తే సరిపోతుంది. లేదా వచ్చిన మొత్తంతో ఆరు నెలల లోపు తిరిగి మరో ఇల్లు కొన్నా సరే.

ఇల్లు ఐదేళ్లలోపు అమ్మితే పన్ను?
గుర్తుంచుకోవాల్సిన ముఖ్యమైన విషయం ఇల్లు కొన్న తేదీ నుంచి ఐదేళ్లలోపు విక్రయిస్తే గనుక అప్పటి వరకు ఇంటి రుణంపై సెక్షన్ 80సీ కింద పొందిన పన్ను మినహాయింపు ప్రయోజనాలను కోల్పోతారు. తీసుకున్న రుణాన్ని చెల్లించని యెడల బ్యాంకు ఇంటిని వేలంలో విక్రయిస్తుందని తెలిసిందే.

క్రెడిట్ స్కోరుపై ప్రభావం
క్రెడిట్ ఇన్ఫర్మేషన్ కంపెనీస్ యాక్ట్ 2005 ప్రకారం అన్ని ఆర్థిక సంస్థలు రుణాలకు సంబంధించి అన్ని లావాదేవీల వివరాలను, చెల్లింపుల్లో వైఫల్యాల గురించి తప్పనిసరిగా రుణ సమాచార సంస్థలైన సిబిల్ తదితర వాటికి విధిగా తెలియజేయాలి. అందుకే తీసుకున్న రుణం చెల్లింపులో విఫలమైతే ఆ సమాచారం మీ క్రెడిట్ స్కోరుపై ప్రభావం చూపుతుంది. స్కోరు తగ్గుతుంది.

ఎలా ఎదుర్కోవడం?
ఇంటి రుణ వాయిదా చెల్లించడంలో విఫలమైతే బ్యాంకులు ఇంటిని జప్తు చేసి విక్రయించే పనిని మొదలు పెడతాయి. కనుక ఈ సమయంలో బ్యాంకు సిబ్బంది లేదా ప్రతినిధితో గొడవ పడడం సరికాదు. పరిస్థితిని వివరించి వారితో గౌరవంగా వ్యవహరిస్తే సాధ్యమైనంత వరకు సామరస్య పూర్వక ఒప్పందం  కుదిరే అవకాశాలుంటాయి.

రుణాన్ని పునరుద్ధరించుకోవడం
ఇంటి రుణాన్ని తీర్చలేకపోవడం అన్నది సాధారణంగా ఎక్కువ కేసుల్లో ఎదురుకాదు. మరి ఈ పరిస్థితి ఏర్పడిందంటే అందుకు ఉన్నట్టుండి ఉద్యోగం కోల్పోవడమా, అనారోగ్యమా? లేక కారణం ఏంటన్నది పరిశీలించుకోవాలి. ఒకవేళ ఇటువంటి స్వల్ప కాలిక ఆటంకాలే అయితే స్వయంగా బ్యాంకుకు వెళ్లి ఆధారాలు చూపించి పరిస్థితి వివరించాలి. సాధ్యమైనంత వెంటనే తాను బకాయిలు తీర్చేస్తానని చెప్పాలి. గతంలో ఏవైనా రుణాలు తీసుకుని పూర్తి చేసి ఉంటే ఆ వివరాలు చూపించడం ద్వారా తమ రుణ బకాయిల చెల్లింపుల చరిత్ర తెలియజేయాలి. వీటి పట్ల బ్యాంకు అధికారి సానుకూలంగా ఉంటే రుణాన్ని పునరుద్ధరిస్తారు.

కాల వ్యవధి పెంచుకోవడం
వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐ కూడా పెరుగుతుంది. మరి అదే సమయంలో మీ ఆదాయంలో పెరుగుదల లేకపోవచ్చు లేదా తగ్గొచ్చు. ఇటువంటప్పుడు రుణ కాల వ్యవధి పెంచాలని బ్యాంకులను కోరడానికి అవకాశం ఉంది. దీనివల్ల నెలవారీ చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐ తగ్గుతుంది. ఒకవేళ అప్పటికే రుణ కాల వ్యవధిని పెంచి ఉండి, అది రిటైర్మెంట్ వయసు వరకు ఉంటే మరోసారి కాల వ్యవధి పెంపు ఉండబోదు.

బ్యాంకు కుదరదంటే?
ఒకవేళ రుణ కాల వ్యవధి పెంచేందుకు, రుణాన్ని పునరుద్ధరించేందుకు బ్యాంకు నిరాకరిస్తే వేరే బ్యాంకును సంప్రదించే అవకాశాన్ని పరిశీలించొచ్చు. తక్కువ రేటుకు వేరే బ్యాంకు రుణమిచ్చేందుకు ముందుకు వస్తే దాంతో బకాయి పడిన రుణం మొత్తాన్ని తీర్చేయవచ్చు.

పెట్టుబడులను  కదిలించడం
ఒకవైపు బ్యాంకు ఫిక్స్ డ్ డిపాజిట్లు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్, ఈక్విటీలలో పెట్టుబడులు ఉండి కూడా, మరోవైపు తీసుకున్న రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించలేక ఇబ్బందులు పడుతుంటే, అప్పుడు పెట్టుబడుల్లో కొంత మేర నగదుగా మార్చుకుని రుణాన్ని చెల్లించడం సరైన నిర్ణయం అవుతుంది. దీనివల్ల సొంతిల్లు పరాధీనం కాకుండా ఉంటుంది.

చివరికి ఇంటిని వదులుకోవడమే
సొంతిల్లు, కలల రూపాన్ని కాపాడుకోవడానికి ఏ అవకాశం లేకపోతే అప్పుడు దాన్ని విక్రయించక తప్పదు. అయితే ఆ పని బ్యాంకు కాకుండా మీరే స్వయంగా చేసుకోవడం ప్రయోజనకరం. ఎందుకంటే మీరైతే సరైన విలువకు కొనుగోలు చేసే పార్టీని వెతుక్కునే అవకాశం ఉంటుంది. మంచి విలువకు ఇంటిని విక్రయించి బ్యాంకు బకాయి తీర్చగా ఎంత మిగిలిందో చూసుకోవాలి. మిగిలిన మొత్తంతో నగర శివార్లలో ఇల్లు సమకూర్చుకునే అవకాశం ఉన్నా దాన్ని మిస్ కాకూడదు.

రుణ గ్రహీతలకు కొన్ని హక్కులు
రుణ బకాయి పడినప్పటికీ అప్పు తీసుకున్న వారికి ఉన్న హక్కులను వదులుకోవాల్సిన అవసరం లేదు. బకాయి పడిన వారి ఆస్తులను విక్రయించే ముందు బ్యాంకులు రుణ గ్రహీతలకు తగినంత సమయం ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. 90 రోజులుగా బకాయిలు చెల్లించని కేసులను బ్యాంకులు పనితీరు చూపని ఆస్తి (ఎన్ పీఏ)గా పరిగణిస్తాయి.  అప్పుడు బ్యాంకు తప్పనిసరిగా 60 రోజుల కాల వ్యవధితో నోటీసు ఇవ్వాలి. అంటే రెండు నెలల వరకు చెల్లించేందుకు అవకాశం ఇచ్చినట్టు. ఈ  కాలంలో చెల్లించకుంటే వేలం వేస్తున్నట్టు తెలియజేస్తూ మరో 30 రోజుల కాల వ్యవధితో నోటీసు జారీ చేయాల్సి ఉంటుంది.

బకాయిలు తీర్చేందుకు గాను రుణమిచ్చిన సంస్థ ఆస్తిని వేలం వేసేందుకు నిర్ణయిస్తే, దాని విలువ ఎంతన్నది బ్యాంకు వ్యాల్యూయర్లతో మదింపు వేయిస్తుంది. దీంతోపాటు వేలానికి రిజర్వ్ ధర, ఏ తేదీ, ఏ సమయంలో ఎక్కడ వేలం అన్నది నోటీసులో పేర్కొనాల్సి ఉంటుంది. ఒకవేళ బ్యాంకు నిర్ణయించిన ధర సరిగా లేదని అనిపిస్తే రుణం తీసుకున్న వ్యక్తి అభ్యంతరం వ్యక్తం చేయవచ్చు. దీనిపై బ్యాంకు ఏడు రోజుల్లోపు స్పందించాలి. మెరుగైన ఆఫర్ ను చూపించితే అప్పుడు బ్యాంకు ఓ నిర్ణయం తీసుకుంటుంది.

పర్సనల్ లోన్ అయితే ఇలా...
ఒకవేళ తీసుకున్నది పర్సనల్ లోన్ అయితే నెల వాయిదా నిర్ణీత తేదీలోపు చెల్లించకుంటే ఒత్తిళ్లు పెరిగిపోతాయి. దీని గురించి ఓ ప్రైవేటు బ్యాంకు ఉద్యోగి ప్రీతిగార్గ్ ఇలా వివరిస్తున్నారు.

ఈఎంఐ చెల్లించే గడువు దాటిన దగ్గర్నుంచీ బ్యాంకు వసూళ్ల టీమ్ నుంచి బకాయి దారులకు నిత్యం కాల్స్ వస్తుంటాయి. అంతే కాదు, ఆఫీసు, కార్యాలయానికి కూడా విచ్చేస్తారు. సమాధానం చెప్పి పంపితే సమస్య ఆగినట్టు కాదు. అది ఆ రోజుకే పరిమితం. మరుసటి రోజు మళ్లీ అదే సీన్ పునరావృతం అవుతుంది. చెల్లించకుండా 30 రోజులు దాటిపోతే ఈ న్యూసెన్స్ మరింత ఉద్ధృతమవుతుంది. మర్యాదగానే అడుగుతూ నానా రకాలుగా ఒత్తిడి తెస్తారు.  

ఇక బకాయిపడి 60 రోజులు దాటితే పరిస్థితి మరింత తీవ్రతరం అవుతుంది. ఎందుకంటే 90 రోజులు దాటితే దాన్ని పనితీరు చూపని ఆస్తిగా గుర్తించి ఆర్బీఐకి తెలియజేయాల్సి ఉంటుంది. అందుకే పనితీరు చూపని ఆస్తిగా మారకుండా చూసేందుకు చివరి 30 రోజుల్లో ఒత్తిడిని మరింత పెంచేస్తాయి. అప్పటి వరకు ఎవరో ఒకరే కాల్ చేస్తే, 60 రోజుల తర్వాత నుంచి ఎవరు పడితే వారు కాల్ చేసి బకాయి తీర్చాలని అడుగుతుంటారు. ఈ కాల్స్ రాత్రి, పగలు తేడా లేకుండా వస్తాయి.

ఒకవేళ ఈ రుణాన్ని బ్యాంకు నుంచి కాకుండా ఎన్ బీఎఫ్ సీ సంస్థ నుంచి తీసుకుంటే పరిస్థితి మరింత దారుణంగా ఉంటుంది. కలెక్షన్ ఉద్యోగులు ఇల్లు, ఆఫీసుల చుట్టూ తిరుగుతారు. సామాజిక మాధ్యమాల్లోకీ ఎక్కిస్తారు. 90 రోజులు దాటి అది పనితీరు చూపని ఆస్తి కిందకు మారిపోతే అప్పుడు ఆయా కేసుల్లో వసూళ్ల బాధ్యతను ప్రత్యేక ఏజెన్సీలకు అప్పగిస్తాయి. ఈ ఏజెన్సీలు మానసికంగా, సామాజికంగా ఒత్తిడి తెచ్చే చర్యలకు దిగుతాయి. భయపెడతాయి. అయిన సరే చెల్లించకపోతే అప్పుడు సెక్షన్ 58 కింద కోర్టు నోటీసు పంపుతాయి. ఇది శిక్షించతగిన చట్టం.